Vahepeal üleriiklikuks rahvusspordiks kujunenud üürikorterite kokku kuhjamine on uutes majandusoludes saanud ühe mõõtme juurde – selleks on põhikooli tasemel matemaatika ja plaani koostamine, kirjutab Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.
Ehkki üüriäri näilise kasumlikkuse kadumise ja seetõttu varjusurma vajumise põhisüüdlaseks peetakse Euribori, siis tegelikuks peaosatäitjaks oli, on ja jääb siiski investor ise. Kui ennast vahepeal põhitöökohalt lahti vormistanud ja sisuliselt hotellipidajaks ümber orienteerunud ning turiste majutama hakanud inimesed välja arvata, siis tegelikult oli üüriäri kahjumlik ka ajal, kui Euribor oli negatiivne ehk laenuintressid olid madalad. Paljud lihtsalt ei saanud sellest aru. Või ei tahtnud sellest aru saada. Kõige tõenäolisem on siiski see, et nad ei viitsinud või osanudki arvutada.
Headel aegadel ehk aastatel 2010-2022, kui turg stabiilselt tõusis, oli lihtne lihtsustada. Näiteks nii: aastas tuleb üürituluna sisse 6% vara soetusmaksumusest ja finantskulu (loe: põhiosamakse + intress) on 4% laenujäägist (loe: soetusmaksumusest). Seega alles jääb 2% ning kui õnnestub kokku osta kümme üürkorterit, siis teenib investor igal aastal umbes viiendiku ühe korteri maksumusest.
Isegi riiklikke makse ei viitsinud keegi valemisse sisse arvestada. Takkajärgi on raske hinnangut anda, kui palju oli sellise lihtsustamise taga ahnust ning sellega kaasnevat rumalust ja kui palju sõpradele-sugulastele ära tegemise soovi, kuid kehvalt kukkus asi välja igal juhul.
Neil, kes endale üürikorterite positsioonid aastaid tagasi sisse võtsid, on muidugi siiani kõik väga hästi, sest varade väärtused on väga palju kasvanud ja arvuta kuidas tahad, on nad igal juhul plussis, pealegi on ka üürihinnad ajas tõusnud ning tootluse näitajad seeläbi paranenud. Täna aga enam niimoodi äri alustada ei saa. Miks?
Käesoleval sajandil pole üüriäri olnud kunagi ülemäära kasumlik. Paremal juhul jäi pool või kolmveerand protsenti pihku, aga seda ka eelkõige pealinnast väljaspool. Täpsemini öeldes on klassikaline üüriäri nii halb äri, et targemad hoiavad sellest kaarega eemale.
Hästi lihtsustatult viivad äri kahjumisse järgmised kulud: vakants, mis on tavaliselt umbes 5% ja maakeeli tähendab see, et keskmiselt ligi kahe aasta tagant on üürikorter umbes kuujagu tühi ja raha ei tooda; amortisatsioon ehk loomulik kulumine, mis koos katki minevate asjade parandamise ja isegi tagasihoidliku, kuid aeg-ajalt vajaliku valgendusremondi tegemisel on ka konservatiivsete arvutuste korral vähemalt 3% aastas ja seda naljalt üürnikult küsida ei saa; muud kulud, olgu selleks õigusabi, remondifond jms, mis on samuti ca 1% aastas.
Nõnda, ja kui me nüüd vaatame, et heal ajal tehtud kiirarvutus andis justkui 2% aastatootlust, siis tegelikult oli see hoopis 2-5-3-1=-7% aastas. Miinus seitse!
Aga miks üldse üüriäri aetakse, kui see nii halb on?
Endalegi teadvustamata on enamik üüripositsiooni sisse võtnud investoritest tegelikult hoopis mitte üüriärimehed, vaid spekulandid, kuna kogu tulu (ja tegelikult salamisi ka selle ootus) tuli stabiilsest ja kiirest vara väärtuse kasvust, mis muud kulud ära kattis ja kasumi ikka alles jättis.
Eelnev ei tähenda, et „üüriäri“ – jah, tõesti jutumärkides „üüriäri“, sest tegelikult pole üüriäri eriline äri – oleks täiesti mõttetu tegevus. Lihtsalt selle sõnastamine oli pinnapealne ja selle taga peitunud matemaatika veel pinnapealsem. Kasum on seal siiski varjatud kujul olemas, aga see, kes selle nüüd üles oskab leida, on juba keskmisest märksa nupukam.
Kas kinnisvarahindade langus on selleks korraks lõplikult läbi, on veel raske öelda. Just see on põhjus, miks eelnimetatud jutumärkides üüriäri ajajad turult nagu tina tuhka kadunud on. Nüüd on aga üüriäri egiidi all tekkinud uus ja palju mõtestatum subkultuur, kes ei lahmi pimesi laenulepingutele allkirju alla ning ei kuhja suvalisi kortereid kokku, vaid mõtlevad ja kalkuleerivad hoolega, mida nad tegelikult teevad.
Kõnealune subkultuur nimelt viljeleb kinnisvara väärtustamist. Kui turg ei anna, siis tuleb ise teha. Kaasnev üüritulu on lihtsalt heaks instrumendiks, mille abil jooksvad kulud madalamad hoida, kuniks investor oma tegelikku äriplaani tasapisi ellu viib. Äriplaani peamine eesmärk on leida võimalikult paljude puudustega ning vähefunktsionaalne vara ja see võimalikult väheste kuludega uuesti funktsionaalseks muuta.
Toon näite. Kui puitmaja uberikus pole isegi privaatset tualettruumi või pesemisvõimalust, siis selle tekitamine on oskusliku tegutsemise korral üsna odav. Näiteks kaks tuhat eurot. Või viis tuhat eurot. Vahet pole. Tähtis on see, et kui kõnealune summa odavalt kätte saadud korterisse investeerida, siis tõuseb korteri väärtus mitte investeeringusumma võrra, vaid näiteks kolm või viis korda rohkem. Loogiline – ilma tualetita korterit ei tahagi keegi naljalt osta ja omanik on õnnelik, kui selle eest sandikopikad kätte saab. Toimiva kanalisatsiooniga korter liigub aga uuesti kaubeldavate varade nimekirja ning hoopis uue hinnataseme pealt.
Kui seda kõike on võimalik teha nii, et üürnik natuke ka igakuiselt tagasi maksab, muutub investeering veelgi kasumlikumaks. Kuid veelkord – tegemist ei ole klassikalises mõttes üüriäriga, vaid vara väärtustamisega. Just niimoodi on võimalik ka kehval ajal kinnisvaraturul raha teenida.
